시간적인 거리로 입지와 접근성을 따져라

시간적인 거리로 입지와 접근성을 따져라

‘첫째도 입지. 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말은 한번쯤 들어보았을 것이다.   세계적인 햄버거 체인 맥도널드의 창업자 레이 크록 회장은 입지의 중요성에 대한 유명한 일화를 남겼다. 1972년 텍사스 오스틴대학 MBA과정의 한 학생이 맥도널드는 무엇을 파는 회사인지 질문하였을 때 크록 회장의 대답은 패스트푸드가 아닌 로케이션이라고 하였다. 맥도널드는 70년대부터 좋은 위치의 점포를 선점함으로써 경쟁 우위를 지켜나갔다. 우리나라  신세계 이마트의 성공 사례 역시 입지의 우월성을 강조한다.      부동성不動性과 부증성不增性이라는 특징이 있어 입지location는 매우 중요하다.   입지란 단순히 땅이 어디에 위치하는지 물리적 위치를 가리키는 말이 아니다. ‘입지’는 그 땅의 물리적 환경과 주변 환경을 포함해서 그 땅이 가진 미래가치까지 가늠하여 우위적인 잠재 가능성과 여러 가지 지역적 요건 등을 종합적으로 나타내는 말이다. 따라서 그 땅이 속한 지역의 교통망과 도로 등 인프라시설은 물론이고 교육, 문화 등의 편의시설을 포함하여 인구변화, 개발계획, 인근 지역과의 연계성, 주요 도로와의 접근성, 미래가치를 망라하는 것이다.   혹자는 입지를 단순하게 지리적 위치를 말하여 폄훼하지만, 부동산 투자에서 말하는 입지는 종합적인 진단을 포함하는 것이다. 따라서 입지를 확인하라는 말은 투자성이 있는가의 여부를 따지는 것이다.   입지의 중요성을 비교하는 예로 흔히 분당과 일산을 자주 비교한다. 비슷한 시기에 조성되었고, 초기에는 오히려 일산이 비쌌지만 현재는 어떤가? 강남과 가까워 분당이 더 비싸다는 것은 입지의 차별화로 인한 것이다.     2008년 1월 1일 기준으로 개별공시지가를 발표한 내용에서 주거지역의 흥미로운 비교를 보면, 강남구 대치동 670번지는 ㎡당 12,100,000원이고 가장 싼 주거지역은 전라남도 진도군 의신면 옥대리 826번지로 ㎡당 2,170번지로 약 6,000배 이상 차이가 난다.   최근 공간적 거리 못지않게 시간적 거리의 중요성이 부각되고 있다. 지하철 및 경전철, 순환고속도로, BRT간선급행버스 시스템 등 수도권 광역교통 시스템이 날로 첨단화되는 상황에서 지리적 근접성만으로 투자의 당위성을 논하는 것은 옛날 일이다. 비단 토지뿐만 아니라 주택도 해당되어 출퇴근시간 거리는 입지의 새로운 투자 개념으로 자리 잡고 있다.   복잡한 아파트에 염증을 느껴 자연을 호흡하면서 넓은 마당에 살고자 하는 30~40대의 전원주택 선호가 날로 증가하고 있다. 직장과의 접근성에 1시간 내지 1시간 30분 내외의 지역들을 선호하고 지가 역시 높게 형성되어 있는 것을 보면 시간적 거리의 중요성은 더욱 설득력 있다.   땅은 입지에 의해 가치가 달라지듯이 도로와의 연결이 불편하고 경사가 있어도 입지가 좋은 땅이 우선이다. 수도권의 맹지라 할지라도 지방의 관리지역보다 비싼 경우가 많다는 것을 봐도 그렇다. 물론 투자자에게 입지는 개발 가능한 입지여야 한다.   아직도 싼 땅을 찾는가? 다소 비싸더라도 입지의 우월성을 믿고 투자하는 것이 더 큰 이익을 가져다준다는 사실을 명심하라.