틈새시장! 공매로 부동산을 취득하면

 

공매를 살펴보면 자산관리공사가 공매를 대행하는 물건으로 국유재산 및 대부(국유재산공매), 수탁재산, 유입자산, 압류재산 등이 있고,이용기관 등이 이용기관 등의 재산을 자산관리공사 온비드사이트의 전자처분시스템을 이용하여 직접 매각 또는 대부하는 이용기관 재산의 매각 또는 대부가 있다.
이러한 공매 이외에도 금융기관 또는 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등을 자체적으로 공개경쟁시켜 직접 매각하는 공매절차가 있다.
그런데 공매는 권리분석이 필요가 없고 안전하다는 말을 많이 듣곤 하는데 이러한 사실은 국유재산, 수탁재산, 유입자산, 이용기관 등의 공매와 신탁회사 등의 공매절차에 해당된다고 보면 될 것이다.
그러나 공매 중에서도 가장 많은 공매물건을 차지하고 있는 공매분야가 압류재산공매(공매물건의 85%)이고, 이 공매절차는 조세ㆍ공과금채권 등의 체납이 있는 경우 세무관서 등은 체납자의 재산을 압류하고, 이를 자산관리공사에 공매대행을 의뢰하게 되면, 위임받은 자산관리공사(KAMCO)가 공매를 집행하게 되는데, 이 공매는 경매에서와 같은 권리분석이 필요하고 하자가 발생시 낙찰자의 책임으로 되기 때문에 공매가 권리분석이 필요 없다는 말은 올바른 표현은 아니다.

공매시장의 확대와 장점
공매시장은 공공기관 등의 역할이 확대됨에 따라서 계속적으로 커져 나갈 것이고 그럴수록 공매를 잘 할 수 있는 분들 즉 공매에 대한 관심을 가지고 이 분야에 꾸준히 노력하는 사람만이 보다 높은 수익창출의 기회(틈새시장을 볼 수 있는 눈이 필요하다)를 얻을 것이라 생각된다.
일단 공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어서 낮은 가격으로 물건취득이 가능하고 이로 인해 보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다.
이 밖에도 공매는 경매와 같이 현장 입찰절차가 아닌 인터넷공매입찰로 진행되어 시간이 부족한 현대인에게 직장업무에 방해가 되지 않는 시간 즉 월요일 10:00에서 수요일 17:00 까지 24시간 입찰참여가 가능하여 바쁜 현대인에게 경매보다 공매절차에서 입찰참여의 기회를 더 많이 얻을 수 있고 수입측면에서도 부수적인 소득을 직장생활에 지장 없이 추가적으로 가져올 수가 있는 좋은 계기가 될 것으로 판단 된다.
경매에서와 같이 입찰참여비용이 들지 않는다는 것이 장점이 있다
경매는 현장입찰로 진행되므로 직장에서 근무하는 입찰자 등은 입찰당일 휴가서를 제출하고입찰장소 등으로 이동하는 비용과 입차당일 입찰장에서 2 ~ 3시간을 소비(경매가 절차가 진행되는 시간)해야 되는 시간과 금전적인 비용을 줄 일수 있다는 사실이다.
이밖에도 매각물건이 유찰된 경우 경매는 1개월마다 진행되나 공매는 대부분이 1주일 단위로 진행되어 신속하게 매수를 희망하는 물건 등을 취득할 수가 있을 뿐만 아니라 매각대금납부기한도 경매는 1개월에 불과한데 반해서 압류공매는 60일에서 70일(1,000만원 이상인 경우 매각결정일로부터 60일의 대금납부기한과 추가로 10일의 납부최고기한이 지연이자 없이 주어짐)의 기간동안 지연이자 없이 납부가 가능하다는 장점이 있다.
이러한 공매물건에는 부동산, 자동차, 기계, 유가증권, 회원권, 불용품, 동식물, 골동품 및 미술품등의 다양한 물건 등이 공매로 매각 또는 대부(임대)절차가 진행되고 있다.
공매물건 중에서도 특이한 분야로 대부(임대)물건 등이 있는데 이는 공매절차로 진행되지만 학교매점이나 주차장, 지하철매점, 공공기관 등의 매점이나 사무실 뿐만 아니라 아파트, 단독·다가구주택에서 농지 그 밖의 토지 등에 대해서 공매로 대부절차가 진행되는데 보증금 없이 1년간의 사용료로 최저입찰가가 결정되고 이 최저입찰금액 이상으로 입찰에 참여한 입찰자를 최고액입찰자로 선정하는 방식으로 투자비용이 부족한 분들도 이 대부물건 중에서 좋은 물건을 선택하여 성실히 영업을 하게 된다면 이보다 좋은 계기는 없을 것이다.

어떠한 부동산을 입찰대상으로 선정해야 되는가 !
주택 및 상가건물에 대해서 어떻게 투자 해야 되는가를 살펴 보면
주거가 목적인 경우
본인의 직장이나 자녀의 교육환경, 주변 교통시설, 문화시설, 유통시설, 주거 쾌적을 위한 주택의 조망권 및 기타 레저를 위한 자연 공간 등을 선호 하게 되는데 이러한 위치에 있는 주택이라면 거주 하고자 하는 수요가 높을 것이고, 매도 시점에서도 수요가 많아서 높은 가격으로 매도할 수 있는 장점이 있는 지역이다.
이러한 위치에 있는 주택을 3년 이상 거주하여 1가구 1주택자로서 양도세를 비과세 혜택을 받는 전략을 세우면 될 것이다.

장기,단기 투자수익을 목적으로 하는 경우
단기투자는 1년 ~ 2년 이내에 양도하여 양도 차익을 노리는 경우로 1년 미만인 경우는 양도차익의 50%, 2년 미만인 경우는 양도차익에 대한 40% 양도세가 부과 된다. 따라서 단기 투자는 상당한 주의가 요망되고 큰 폭의 수익을 가져다 줄 수가 없다.
장기투자는 2년 이상 보유 후 양도하는 경우로 일반세율 6~35%의 양도세가 부가된다. 참고로 양도세 중과제도가 2012년 말까지로 한시적으로 완화되었다는 점이다.
따라서 주거가 목적인 주택 및 미래가치가 있는 투자수익목적 주택을 취득하여 양도세를 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법 또는 절세되는 방법으로 투자를 모색해야 높은 기대 수익을 얻을 수 있다.

상가건물(상가, 오피스텔 등) 매수하는 경우
상가는 임대수익율(6~7% 이상의 수익률)이 생명 줄이 된다. 상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산이 없다. 그러나 활성화에 실패하였을 경우 그 가치 하락폭은 엄청나다. 투자 전에 입지분석에 보다 신중해야 한다. 반드시 임대수요가 어느 정도 이고, 임대료 수준, 입지 등을 분석하여 매수를 결정해야 한다. 아무리 값이 싸더라도 장사가 되지 않는 입지 또는 임대수요가 적은 곳 같으면 피해야 한다. 공매(경매)로 나올 때 이미 경영이 어려웠던 만큼 입지부분을 고심해야 한다.

선정된 입찰대상 부동산에 대한 철저한 권리분석
공매로 낙찰받고 매각대금을 납부하면 소유권을 이전받음과 동시에 등기부에 설정되었던 권리 등이 소멸되는 것이 원칙이다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 부동산상의 권리나 선순위로 부동산에 설정된 권리 등이 있다면 낙찰을 받았을 때에 낙찰자가 추가로 인수해야 되는 경우가 발생할 수도 있고 그로 인하여 소유권까지 상실될 수도 있기 때문에 철저한 분석을 하고나서 입찰에 참여해야 될 것이다.
따라서 입찰대상 물건이 선정되면 다음과 같은 점 등에 유의해야 된다.
(1) 말소기준권리를 먼저 찾아라 - 말소기준권리 이후의 권리 등은 소멸되고 이전의 권리는 인수다.
(2) 입찰대상 물건에 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 판단해라 !
① 대항력이 있는 경우 - 배당요구를 하지 아니하였는가(낙찰자 인수)와 배당요구 하였는가, 배당요구를 하였다면 전액 배당되는지, 미 배당금이 있는지 여부(미 배당금은 낙찰자 인수금액이 되기 때문이다)
② 대항력이 없는 경우라도 배당받을 금액(소액보증금중 일정액 이라도 배당받아야 명도가 쉽다)이 있는지를 파악하라.
(3) 매각대상물건에 임차인과 조세채권 등이 있다면 소액임차보증금에 해당여부를 먼저 판단 해라 ! 소액임차인이 있으면 최우선변제금을 먼저 배당하고 없으면 당해세 → 저당권부 채권(근저당권과 확정일자 우선변제권 등) ,조세채권 ,공과금채권 등간의 우선순위에 따라 배당하면 된다.
조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.
1차적으로 당해세 유무와 당해세가 없으면 일반세금 등은 법정기일 등을 가지고 저당권부 채권과 우선순위를 결정하고, 저당권부채권이 없는 조세채권끼리는 압류선착주의를 적용하여 우선 배당받게 되고, 교부청구한 조세채권끼리는 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당하면 된다.

합리적인 입찰가를 결정하여 입찰에 참여하자 !
공매물건지 소재 3~4군데의 중개업소 방문을 통한 부동산 시세조사와 부동산 구입시 제 비용＋시세차익(양도차익)－양도시 양도소득세 등을 차감하여 적당한 기대수익금액을 정하고 입찰가를 결정하여 입찰에 참여 하면될 것이다. 입찰가 결정시 주변경쟁자들을 너무 의식하여 높은 가격으로 입찰가를 결정하는 경우도 있는데, 입찰가격 결정은 그동안 냉철하게 조사한 자료 분석을 갖고 결정하고, 현장의 입찰경쟁률 등을 참고하여야하나 현장입찰자수를 너무 의식할 필요 없이 자신의 확실한 철학을 갖고 입찰가를 결정하라.
특히 중개업소방문시 시세조사와 동시에 주변 입지여건과 발전 가능성 등을 함께 살펴보는 방법으로 접근하고, 시세조사에 있어서는 일반적인 시세와 급매물 시세가 있는데 급매물이 많은 경우 이 시세를 정상가로 보아야 되겠지만, 대단지에서 1~2개가 급매물로 나와 있는 경우는 일반시세에 접근하도록 시세를 상향 조정할 필요가 있다. 이 경우도 급매물시세로 만 판단하게 된다면 공매나 경매절차에서 낙찰받을 수 있는 입지가 그 만큼 낮아질 수밖에 없기 때문이다.