성공적인 경매, 공매투자의 첫걸음!! 시세조사

자금의 효과적인 운용을 위한 재테크 중 부동산 법원경매나 공매투자가 일반인에게 안착한지도 여러 해가 지났다. 최근의 법원경매 시장에서의 열기는 솔솔 풍기는 부동산 바닥론 때문인지 뜨겁기만 하다.   그동안 부동산 가치 상승을 억눌렀던 정부 정책과 환경 및 세계경제불황 등으로 부동산 매수의 소극세와 원활한 서민의 전세자금대출, 건설경기 불황으로 주택공급 부족이 전세가 폭등으로 이어져 이젠 부동산 가치가 상승할 수밖에 없지 않는가가 조심스런 예측이다. 최근, 북적거리는 입찰법정은 발빠른 투자자들의 열기를 그대로 느끼게 하며 부동산 바닥론을 뒷받침하는 분위기이다.  부동산 경매투자에서 실패하는 전형적인 모습으로는 시세조사의 실수, 권리분석의 실수, 입찰서류 오작성의 실수 등이 대표적이다. 위 3가지 실패 요인 외에도 몇 가지가 더 있지만 그것은 얼마든지 만회할 수 있는 것들이다.  부동산 가치가 상승하던 그렇지 않던 간에 법원경매나 공매를 통한 매수가은 항상 현재시점 시세보다도 낮았다. 물론, 시세를 면밀히 조사한 후에 낙찰에 성공한 사례에 해당하는 얘기지만 말이다. 점점 많은 투자자들이 부동산 경매시장을 노크하지만 정작 낙찰을 받는 단계까지 얼마나 철저한 조사를 바탕으로 임하고 있는지는 의문이다.  법원경매 입찰까지의 과정만도 숙달되어 있지 않은 초보자 입장에서는 한없이 멀고 어렵게 느껴지는게 당연하지만, 경험자들의 한걸음 한걸음을 파악해 보고 따라해 볼 필요가 있다.   투자금 규모에 따라, 또, 투자용인지 실 거주용인지 등에 따라 관심물건을 선정하고 해당 물건의 감정가를 참고로 한 시세조사와 권리분석 상 인수부담이 있는지 꼼꼼히 따져보고 이전비와 명도비용, 공사비용, 관리비, 개발호재, 위반건축물의 여부, 실거래가 등의 조사가 주요 포인트이다.  매각물건의 정보에는 감정가가 기재되는데 이 값은 입찰법정의 담당 판사가 경매개시결정 후 감정평가사에 의뢰하여 얻은 값으로 보통 최초최저매각가가 된다. 법원의 의뢰를 받은 감정평가사는 보통 거래사례비교분석을 하여 감정가를 정하는 것이 일반적이다.   이는 해당 물건의 주변에 위치한 공인중개사 사무실에 탐문하여 부동산의 실제 거래된 사례를 조사하여 도출되므로 당연 조사시점의 부동산 경기에 따라 변동성이 있다. 때로는 매각절차 상 문제로 감정평가 시점에서 적지 않은 시간이 흐른 후 매각되는 경우도 있기 때문에 입찰자는 반드시 감정가는 참고할 뿐 입찰 당시의 시세를 다시금 파악하는 것이 좋다.  이때 역시 입찰자도 시세조사를 필연적으로 해야 하는데 이를 게을리하면 성공적 투자의 첫단추를 잘못 채우게 되어 심각한 손해를 볼 수도 있다.   시세조사 시 접근법은 3가지 정도로 정리할 수 있다. 첫째, 경매나 공매로 나온 물건임을 말하고 시세조사 하는 법이 있고 둘째, 일반 매수하고자 하는 입장에서 조사하는 법 섯째, 일반 매도하는 입장에서 조사하는 법이 그것이다.   3가지 방법 모두는 해당 매각 예정 부동산 주변의 공인중개사 사무실을 통한 조사법으로 첫 번째 방법을 통한 조사는 시세조사 외에 입찰경쟁률을 짐작해 볼 수 있는 방법이다. 감정가와 비교하여 현재 시세(매매, 임대)를 문의해 보고 나와 같은 예비 입찰자들의 조사가 얼마나 있었는지 조심스럽게 물어 볼 수 있어 입찰가 결정 시 참고해 볼 수 있다.   두 번째 방법은 경매나 공매를 통하지 않고 실제 일반 매수하는 사람 입장에서 조사해 보는 것으로 입찰할 물건과 유사한 물건들을 기준으로 조사해 본다. 공인중개사 입장에서는 절충을 통한 거래를 원활히 하기 위한 요량으로 매도자가 희망하는 값보다 약간은 높게 매도가를 매수자에게 말하는 것이 일반적이다.   세 번째 방법은 실제 매도하는 입장에서의 조사법이다. 입찰예정물건과 유사물건을 보유한 입장에서 현재 당장 팔아치우면 얼마나 받을 수 있는지 조사하는 것이다. 보통의 경우 시세보다 약간은 낮은 금액을 말한다. 즉, 매도자에게 낮은 금액을 매수자에게 높은 금액을 말하는 것은 중개하는 사람 입장에서는 절충의 여지가 있어 중개하기가 수월하기 때문일 것이다.  더불어, 급매가는 얼마인지, 급매물건은 얼마나 나온 상태인지 등을 알아봐야 하며, 이를 토대로 조사내용을 종합해 보고 대략적인 평균값을 도출해 낼 수 있다. 사실, 부동산에는 정가가 없지만 일반시세를 거스르기가 어렵기 때문에 조사하는 과정에서 대략적인 입찰가를 정할 수 있다.   재미있는 경험은 동일한 부동산 사무실에 시간차를 두고 동일한 평수, 지역, 층별로 문의를 해봐도 다른 응답을 얻는 경우가 있고, 입찰예정물건과 동일한 건물에 임차하고 있는 공인중개사의 의견이 엉뚱한 경우도 있다. 또, 친절한 부동산의 말이 틀리고 불친절했던 부동산의 말이 맞는 경우도 있고, 10군데가 넘는 주변 부동산의 공통된 의견과 달리 비싼 값에 팔기도 한다. 그 외에도 많지만 위에 나열한 경험만 봐도 예비 투자자에게 시사하는 바가 클 것이다.   물론, 현재 시세를 조사하기 위한 위 방법은 초보자의 경우 이미 소개한 다각적인 입장의 변화를 극복하지 못하기도 하고, 전화통화나 방문으로 한 번에 원하는 정보를 모두 얻기가 어렵다. 때론, 바쁘거나 불친절한 공인중개사 사무실에 문의하였을 때 원하는 정보를 얻기 어렵기 때문에 항상 밝고 감사하는 마음으로 조사하는 것이 건강에도 좋다.   적지 않은 재산을 효과적으로 투자하기 위한 조사로 현재의 시세를 조사하는 것 외에도 여러 가지가 있지만 초보자 입장에서 이것만은 반드시 면밀하고 객관적인 자세로 임해야 함을 당부한다.